Kiralanan Arsa Üzerine İnşaa Edilen Gayrimenkuller

Medeni Kanunun 684’ncü maddesi hükmü gereği; bir şeye malik olan kimse o şeyin bütünleyici (mütemmim cüzi) parçalarına da malik olur. Bina ve binanın bağımsız bölümleri, üzerine inşaa edilmiş olduğu arsanın mütemmim cüzüdür. Dolayısıyla, arsa maliki arsa üzerine inşaa edilen gayrimenkullerin de malikidir.

Bu hususun bir istisnası kat mülkiyeti kanununa tabi olan binalardır. Kat Mülkiyeti Kanunu hükmü gereği, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzeride, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.

Kiralanan arsa üzerine inşaa edilen gayrimenkuller Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına girmemektedir. Bu nedenle uzun süreli sözleşmelerle kiralanmış arsa üzerine inşaa edilen gayrimenkuller kiracı tarafından özel maliyet bedeli olarak aktifleştirilmelidir.

Yapılan harcamalar sonucunda oluşan iktisadi kıymetin, kiralanan şeyin boşaltılması sırasında, kıymet kaybına neden olmadan kiracı tarafından alınabilecek olması durumunda; yapılan harcamalar özel maliyet bedeli ile ilişkilendirilmeksizin, kiracının aktifine iktisadi kıymet olarak dahil edilmelidir.
 
Kamu arazilerinin turizmi teşvik amacıyla 49 yıl gibi uzun süreli olarak kiraya verildiği ve kiralayanların bu arazilere kiralama sonunda kamuya devredilmek üzere turistik tesisler yaptıkları sıkça rastlanılan bir uygulamadır. Bu arsalar üzerine inşa edilen turistik tesisler için yapılan harcamaların tümüyle özel maliyet bedeli olarak aktifleştirilmesi ve özel maliyet bedeli esaslarına göre kiralama (tahsis) süresi içerisinde itfa edilmesi yasal zorunluluktur.

Yap – İşlet – Devret yöntemi, yatırımların teşviki amacıyla oluşturulmuş bir yöntemdir. Yöntemin esası; inşaa edilen gayrimenkullerin, belli bir süre sonunda gayrimenkul sahiplerine devredilmesidir. Bu hali ile bu yöntem uzun süreli bir kiralama niteliği taşımaktadır. Yani kiralanan arsa üzerine yapılan gayrimenkuller, kira bedeli olarak, belli bir sürenin sonunda arsa sahibine devredilmektedir.
Kiracı tarafından yapılan ve üzerinde bulunduğu gayrimenkulün değerini sürekli olarak artıran bu tür harcamaların, özel maliyet bedeli olarak aktifleştirilmesi gerekmektedir.

Yap – İşlet – Devret uygulamasının taraflarından birinin kamu kuruluşu olması halinde yapılan sözleşmeler bir imtiyaz sözleşmesi hükmündedir. Bu durumda Yap – İşlet – Devret sözleşmesinin muhatabı olan şirket imtiyazlı şirket olmaktadır.

İmtiyazlı işletmelerde tesisatın imtiyaz süresinden sonra bedelsiz olarak Devlete veya Devletçe uygun görülen bir teşekküle veya belediyeye intikal etmesi sözleşme gereğinden bulunduğu, imtiyaz mukavelesinde de sermayenin itfası için yıllık belli bir nispet veya miktar ayrılması gösterilmiş olduğu takdirde, sermaye bu nispet veya miktar üzerinden itfa olunur.

Immovable Properties that can be Constructed on Leased Lots

 
Pursuant to Article 684 of the Turkish Civil Code, the owner of an asset, shall also be legally entitled to the ownership of  complementary parts (components and accessories) of that asset.  The independent parts of a building,  are considered as the complementary parts of the lot on which it has been constructed. Therefore, the owner of the lot is also acknowledged as the immovable properties constructed on that lot.
 
One exception to this matter, is the   buildings that are subject to Property Ownership law. According to the Property Ownership Law,  of the sections of a building whose construction is completed such as flats, apartments, office spaces, stores, cellars or warehouses,  those that are  convenient for utilization separately, independent property ownership rights may be  registered  by the owner or the joint owners of that immovable property.
 
The immovable properties that are constructed on leased lots, are not included within the scope of Property Ownership Law.   therefore, buildings that are constructed on lots that are leased through long term leasehold agreements,  should be capitalized by the lessee as economic assets. 
 
The leasehold of lands belonging to the State for periods such as 49 years, with a view to encourage tourism investments, and the construction of tourism facilities on such lands, to be transferred to the public sector at the end of the leasehold period, is an application that is frequently seen.  The capitalization of all the expenses incurred during the construction of the tourism facilities on such lots  as leasehold improvements,  and the amortization of these totals during the leasehold (allocation) period as leasehold improvements, is legal obligation.
The Build-Operate-Transfer Method (BOT),  is an application tat has been developed  for purposes of the encouragement of investments.  The basis of this method is the return of the immovable properties  constructed, to the original owners of the property.  In its present form, the BOT application has the character of a long term leasing process. In other words, the immovable properties erected on the leased piece of land, are transferred to the owner of the lot as leasehold fee, at the end of a specific period.
 
Expenditures of this type that are borne by the lessee, that continuously increase the value of the immovable property, should be capitalized as leasehold improvements.
In cases when one of the parties  to the BOT is a public enterprise,  the contracts to be executed, will be in the nature of a concession agreement.  Hence, the counter party of the BOT contract will be a concessionary company.
 
In concessionary companies, as an obligation,  following the concessionary period, the facility should be transferred to the State, or o an organization deemed as appropriate by the State, or the Municipality,  and in the concession  agreements, provided that the setting aside of a certain percentage of-r amount is envisaged, the capital shall be amortized over this percentage or total.
YMM HASAN YALÇIN

One Trackback

  • 17 Eylül 2014 | Permalink |

    bursa…

    Kiralanan Arsa Üzerine İnşaa Edilen Gayrimenkuller – Mali Müşavir Alanya | SMMM İrfan AKALIN…

Sorularınız ve Yorumlarınız

Konuyla ilgili yorumunuzu yazabilir, varsa sorularınızı sorabilirsiniz or trackback from your own site. You can also subscribe to these comments via RSS.

e-mail adresiniz hiç kimse ile paylaşılmaz Required fields are marked *

Security Code: