Arsa karşılığında inşaat yapılıp, inşa edilen binanın (veya binaların) bağımsız bölümlerinden bir kısmının arsa sahiplerine verilmesi ülkemizde oldukça sık karşılaşılan bir uygulamadır. Arsa bedeline karşılık olmak üzere inşaatın gider ve maliyet unsurları müteahhit tarafından üstlenilmekte ve inşaat tamamlandıktan sonra yapılan sözleşmeye göre belirlenen kat ve işyerlerinin bir kısmı arsa sahibinin kullanımına terk edilmektedir. Uygulamada bu yöntem kat karşılığı inşaat olarak anılmaktadır.
 
1) Kat karşılığı inşaat yapılmak üzere  müteahhite teslim edilen arsanın, arsa sahibinin iktisadi işletmesinin aktifinde kayıtlı olması veya arsa alım satımını sürekli ve mutad bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, bahse konu arsanın teslimi genel oranda (%18) KDV’ne tabi olacaktır. Arsa sahibi tarafından müteahhide yapılan arsa tesliminde katma değer vergisi matrahı arsa üzerine yapılacak binadan müteahhide devredilecek bağımsız bölümlere isabet eden arsa payının emsal bedelidir.
 
Arsa karşılığı yapılan inşaatlarda; gerek arsa sahibinin müteahhide yaptığı ve katma değer vergisi uygulanmasını gerektiren arsa teslimlerinde, gerekse müteahhit tarafından arsa sahibine yapılan ve katma değer vergisi uygulanmasını gerektiren teslimlerde, emsal bedel tespitinin, V.U.K.’nun 267. maddesinin üçüncü sırasında yer alan “Takdir esası”na göre yapılması uygun olacaktır..
 
Ancak, arsa sahibinin gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde arızi bir faaliyet olarak arsasının daire karşılığında müteahhitte tesliminde KDV uygulanmayacaktır.
 
2) İnşaatlar devam etmekte iken satın alma bedeli olarak yapılan ödemeler veya tapuda adlarına kat irtifaklı arsa paylarının devri sırasında vergiyi doğuran olay meydana gelmeyecek, inşaatın tamamlanması ile bu yerlerin fiilen kullanımına hazır hale geldiği tarihte veya daha önce fatura ve benzeri belge düzenlenmesi halinde belgede yer alan tutarla sınırlı olmak üzere belgenin düzenlendiği tarihte vergiyi doğuran olay gerçekleşecektir.
 
Bu şekilde yapılan satışlarda vergiyi doğuran olay inşaatın tamamlanması, konut ve iş yerlerinin kullanıma hazır hale getirilmesi ile veya daha önce fatura ve benzeri belge düzenlenmesi halinde belgede yer alan tutarla sınırlı olmak üzere belgenin düzenlendiği tarihte meydana geleceğinden bu tarihte satış bedeli üzerinden 150 m2’nin altındaki konut teslimleri için %1, 150 m2’nin üzeri konutlar ile kaç m2 olursa olsun işyeri teslimlerinde ise %18 oranında katma değer vergisine tabi olacaktır.
 
3) 150 m2’nin altındaki konut teslimlerinden dolayı %1 KDV tahsil edileceğinden indirimli orana tabi konut teslimlerine ait bina inşaatının başladığı tarihten itibaren yüklenilen KDV’lerinin ait oldukları dönemde indirim konusu yapılması, indirim konusu yapılamayan tutarın sonraki döneme devredilmesi konutların tesliminin yapıldığı yılı takip eden yılda iade veya mahsubunun talep edilmesi mümkün olup, iade hesabına önceki yıllarda yüklenilen ve iade hakkı doğuran teslimin yapıldığı yıla kadar indirim yoluyla giderilemeyen vergilerde dahil edilecektir.
 
4) 01.01.2004 tarihinden itibaren indirimli orana tabi işlemlerle ilgili yüklenilen ve işlemin gerçekleştiği dönemde indirilemeyen ve Bakanlar Kurulu’nca tespit edilecek tutarı aşan verginin, mükellefin vergi borçlarına, SSK prim borçlarına ve genel ve katma bütçeli idareler ile belediyelere olan borçlarına yada döner sermayeli kuruluşlar ile sermayesinin %51’i veya daha fazlası kamuya ait olan veya özelleştirme kapsamında bulunan işletmelerden temin ettiğiniz mal ve hizmet bedellerine ilişkin borçlarına mahsuben iadesi, yılı içerisinde mahsuben iade edilemeyen verginin ise nakden iadesi mümkün bulunmaktadır.
Diğer taraftan, teslimlerin %1 oranında KDV’ne tabi olsa dahi yüklenilen verginin indirimi mümkün olduğundan, maliyet konusu yapılması mümkün bulunmamaktadır.

VAT application on constructions in return for flat
 
The building of constructions in return for lots, and the allocation of a part of the independent sections of the constructed building (or buildings)  to the owners of the lots, is a frequently seen application in Turkey.  According to this application,  the expense and cost items of the construction is borne by the contractor and based on the agreement that is signed following the completion of the construction, a portion of the flats and the places of business that are determined, are allocated to the use f the owner of the lot. In practice, this method is called “construction in return for flat”. 
 
1)  In cases when the lot that is delivered to the contractor for construction in return for flat is recorded  among the assets of the economic enterprise owned by the owner of the lot, or in the event that the owner of the property is engaged in the buying and selling of real property on continuous basis, the delivery of the lot in question shall become subject to VAT at general rate (of 18%).   During the delivery of the lot by its owner to the contractor, the assessment base of the value added tax, shall be the arm’s length value of the  land share of the building that will be erected on the lot, which corresponds to the independent units that will be delivered to the contractor. 
 
In constructions to be erected in return for lots; in cases of both the deliveries of lot by the land owner to the contractor, that entails the imposition of value added tax; and in the case of deliveries by the contractor to the land owner than entails the imposition of value added tax, it will be appropriate to determine the arm’s length value in accordance with the “Appraisal Principle” that is regulated in the third paragraph of  Article 267 of the Tax Procedures Code.
 
However, in cases when the land owner delivers the lot to the contractor in return for flat as an incidental activity that will not entail a liability of the land owner on real earnings basis,  VAT shall not be assessed.
 
2) While the construction work is in progress, an event giving rise to tax shall not occur during the disbursement of the payments extended in the form of purchase price, or during the transfer of  the land shares with easement, and following the completion of the construction work, the event giving rise to tax shall occur,  at the date on which the places in question are ready to enter into service, or in cases when an invoice or a similar document is drawn up,  as of the date of issuance of the concerned document, limited to the amount that is covered in the invoice or similar document.
 
In the sale transactions conducted in this manner, since the event giving rise to tax shall occur as of the date of completion of the construction, the date on which the residence or the place of business is ready for occupation, or in cases when a document or a similar document is drawn up in advance,  as of the date of issuance of the concerned invoice limited to the amount that is covered in the said document,  on the date of occurrence of the event giving rise to tax,  deliveries of residential units that are smaller than 150 m² shall become subject to VAT at a rate of 1%, residential units that are larger than 150 m² and the places of business, regardless of their size, shall become subject to VAT at a rate of 18%.
 
3)  Since the delivery f residences smaller than  150 m² shall become subject to VAT at a rate of 1%, the VAT’s that are borne starting from the date on which the construction of the building containing the residences that are subjected to discounted rates, shall be deducted on the period to which they are relevant, and those VAT’s that were not deducted on the relevant period can be carried forward to the subsequent periods, and the claim for the refunding or crediting of such VAT totals at the year on which the residential units were delivered is possible, and the refund total to be calculated shall also include the tax totals that were borne on the previous years, and that were not eliminated through deduction  until the year of delivery on which the right of refund has occurred. 
 
 
4)  The taxes that are borne as of 01.01.2994, in connection with the transactions subject to discounted rates,  but that could not be deducted during the period on which the transaction has occurred, and that exceed the limits determined by the Council of Ministers,   can be credited against the  tax liabilities and the SSK premium payables of the taxpayer,  or against his payables  that are due to the administrations with general and added budget and the municipalities, or against their payables that have incurred in consideration of the purchases of goods and services from the establishments with revolving capital and the enterprises of whose 51% or a higher portion of their capital are owned by the public sector, or that  are included within the scope of privatization process; and the portion of the taxes that could not be credited during the year, could be refunded in cash.  
 
On the other hand,  even if the deliveries are subject to VAT at a rate of 1%, since the tax that is borne can be deducted, the treatment of this total as a cost item, is not possible.